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4 de Junho de 2020

Os 5 grandes erros de imobiliárias e corretores de imóveis em locações

Série dicas de direito imobiliário

Cantanhede Advocacia & Consultoria, Advogado
há 8 meses


I – INTRODUÇÃO

O presente artigo visa informar as imobiliárias e corretores de imóveis acerca dos 5 erros mais comuns no momento de realização de locações imobiliárias, sejam elas para fins residencial ou comercial nos termos Lei 8.245/91 (Lei do inquilinato).

Durante largo lapso temporal que já possuo trabalhando com várias imobiliárias e corretores no DF, tenho percebido que são cometidos de forma recorrente vários equívocos por conta da falta de conhecimento sobre a Lei das Locações e por inúmeras dúvidas sobre tal legislação.

Com intuito de auxiliar a classe de corretores de imóveis e imobiliárias a sanar inúmeros equívocos cometidos, quando da realização das locações venho lhes trazer esse trabalho em palavras simples para facilitar o entendimento sobre os erros mais comuns cometidos.

II – 5 ERROS MAIS COMUNS COMETIDOS EM LOCAÇÕES

II.I – LAUDOS DE VISTORIA

Uma falha bastante comum que ocorre com enorme frequência e que pode trazer grandes prejuízos não apenas aos proprietários, mas, também, aos corretores de imóveis e imobiliárias é em relação aos laudos de vistorias, que são documentos de suma importância, principalmente quando se tem um inquilino que desrespeita as regras do contrato e ocasiona prejuízos ao imóvel.

Em sua grande maioria os laudos de vistoria, têm apresentado vícios que acabam por prejudicar o locador do imóvel, pois deixam de cumprir os requisitos básicos para que tenha validade legal, são eles:

1. Produção laudo de forma minuciosa descrevendo tudo o que está no imóvel, como: a existência ou inexistência de quaisquer defeitos ou avarias em azulejos, fechos, torneiras, pisos, louças, aparelhos sanitários, paredes, janelas, pinturas, portas, armários, sistemas hidráulicos e elétricos e demais acessórios.

2. Prazo para que o locatário reclame de vícios ocultos no imóvel, sendo razoável para tanto que esse possa contestar o laudo em um prazo máximo de até 10 dias corridos.

3. E o mais importante de todos, a assinatura do locatário, dando sua anuência acerca do laudo de vistoria.

Deve se dar especial atenção ao que descrito no item 3 acima, pois a falta de assinatura do laudo de vistoria no momento de recebimento das chaves e da devolução do imóvel (entrega das chaves), acarreta a nulidade do documento, sendo que eventuais defeitos ocasionados pelo inquilino não poderão ser cobrados em futura ação de cobrança ou de desejo. Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENCERRAMENTO. REPAROS NO IMÓVEL.LAUDO DE VISTORIA FINAL PRODUZIDO UNILATERALMENTE. PROVA INAPTA. PRECEDENTES. DANOS NÃO DEVIDAMENTE COMPROVADOS. ÔNUS DA PROVA. CPC, ART. 333, I. PEDIDO CONTRAPOSTO DE RECEBIMENTO DE VALORES. CONDIÇÃO NÃO IMPLEMENTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL REDISTRIBUÍDO. 1.A prova do fato constitutivo do direito incumbe à parte autora, nos termos do art. 333, I, do CPC, por conseguinte, não logrando êxito em comprovar os fatos alegados, impõe-se a improcedência do pleito de ressarcimento de gastos eventualmente despendidos para reparo de imóvel, após o término da locação. 2.O laudo de vistoria elaborado unilateralmente pela parte locadora, sem a assinatura da locatária, não se presta a comprovar os danos decorrentes da locação. Precedentes TJDFT. 3.In casu, embora tenha ficado pendente por ocasião da entrega das chaves, a locatária não teve ciência da realização da vistoria de entrega do imóvel, bem assim sobre a necessidade de eventuais reparos, evidenciando que a prova foi produzida unilateralmente pela locadora, inviabilizando a sua utilização para fundamentar uma sentença de condenação ao custeio das despesas indicadas. 4.No tocante ao pedido contraposto, não tendo a ré se desincumbido do ônus de demonstrar o implemento da condição para o recebimento da quantia contratada no distrato, de R$ 500,00 (quinhentos reais), escorreito o julgamento de improcedência desse pleito. 5. Não sendo possível aferir qualquer atitude temerária ou abuso na situação fático-jurídica apresentada pela parte autora, cujos fundamentos comportam relação direta com o exercício do seu direito de ação, tem-se por inaplicável a sanção por litigância de má-fé (CPC, arts. 17 e 18). 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. Ônus sucumbencial redistribuído. (TJ-DF - APC: 20120111412772 DF 0038787-12.2012.8.07.0001, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 21/01/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/01/2015 . Pág.: 180)

Veja que o corretor de imóveis e a imobiliária tem responsabilidade de ressarcir prejuízos por ela ocasionados ao proprietário, caso deixe de produzir os laudos de vistoria necessários, já que isto atrairia a noção de negligência na administração do bem.

Evidentemente existem exceções a regra geral, como no caso, por exemplo, de se produzir um laudo de vistoria inicial com a assinatura do locador ou administradora do imóvel e locatário e fotos de como o imóvel estava inicialmente, e após a devolução, ser produzido laudo apenas pelo locador, mas com fotos que comprovem que o bem não foi devolvido conforme início da locação, salvo as deteriorações normais decorrentes do tempo.

Dessa forma, seja no laudo de vistoria quando da entrega as chaves ao inquilino ou no momento de recebimento das chaves e sua restituição pelo locatário, deve sempre ter em mente que os requisitos descritos acima devem ser cumpridos, visando inclusive evitar problemas caso seja necessário judicializar o caso para cobrar o que for necessário em relação a locação, bem como para que o corretor imobiliário e a imobiliária não sejam responsabilizados a ressarcir tais prejuízos por sua inércia.

II.II – CONTRATAÇÃO DE MAIS DE UMA GARANTIA LOCATÍCIA

Outra falha recorrente entre os corretores de imóveis é a realização de contratos com mais de uma garantia locatícia, o que é expressamente vedado pelo art. 37, parágrafo único da Lei 8.245/91, citado a seguir:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Caso a imobiliária ou corretor insistam em adotar tais medidas existem inúmeras sanções que são aplicadas ao caso, sendo a primeira e mais prejudicial, a nulidade da garantia, ou seja, se você colocar em um contrato que este será garantido por fiança e caução, ambas as garantias não terão validade, ficando o contrato totalmente desprotegido.

Além disso, quem realizar este tipo de contratação ilegal irá incorrer no art. 43, II da Lei do Inquilinato, sendo punido o corretor de imóveis com prisão simples que poderá perdurar de 5 dias a 6 meses, além de ter de pagar multa equivalente a 3 a 12 meses do valor do último aluguel do contrato vigente a época da contravenção.

Dessa forma, deve ser levado com bastante seriedade a questão de inerente a incluir mais de uma garantia locatícia em um mesmo contrato de locação, pois as consequências de tais atos além de deixar o contrato desprovido de garantias, ainda, penaliza penalmente o infrator da regra contido no art. 37, parágrafo único da Lei 8.245/91, com possibilidade de prisão e pagamento de multas de alto valor.

II.III – FALTA DE COMUNICAÇÃO DO INQUILINO SOBRE A VENDA DO IMÓVEL

Um erro bastante comum é a falta de comunicação do inquilino que o imóvel está a venda ou será colocado a venda, deixando de dar a aquele a oportunidade de exercer o direito de preferência.

Esta falta diligência acarreta inúmeros problemas, tanto a imobiliária ou corretor de imóveis, quanto ao proprietário, pois conforme abaixo será informado, a não comunicação inquilino poderá gerar:

1. A nulidade da venda do imóvel a terceiros, podendo o inquilino, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33, da Lei 8.245/91).

2. O cancelamento de contrato de compra e venda entre o locador e o comprado, sendo que em caso de impossibilidade, deverá aquele pagar perdas e danos ao locatário.

3. Em caso de nulidade da venda, devolução das quantias pagas pelo comprador prejudicado, além de perdas e danos e a possibilidade de danos morais e materiais.

Veja que conforme já deixado cristalino no item II.I, o corretor de imóveis que atuar com negligência nos exemplos citados, que não são exaustivos, poderá responder em conjunto com o proprietário pelo prejuízos que ocasionar, inclusive ser condenado a restituir a parte prejudicada os valores eventualmente pagos, mais danos morais, perdas e danos e outros.

Para se evitar o que disposto acima é necessário que a imobiliária ou corretor imobiliário enviem notificação extrajudicial ou carta de preferência ao locatário, com os seguintes requisitos:

1. As condições do negócio (ex: aceita financiamento, FGTS e outros para quitação do preço).

2. O preço ou valor a ser pedido para venda do imóvel.

3. A forma de pagamento.

4. A existência de ônus reais.

5. Horário e local que a documentação pertinente poderá ser avaliada.

Cumpridas as condições acima, terá o inquilino o prazo de 30 dias para se manifestar sobre o documento informado, sendo que seu silencio será interpretado como desinteresse, podendo o bem ser vendido a terceiros.

Assim, com intuito de evitar prejuízos tanto para si como para seus clientes, as imobiliárias e corretores de imóveis devem sempre comunicar o inquilino sobre a venda do imóvel, sendo que em tal documento deverá obrigatoriamente constar: as condição do negócio, preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e disponibilização da documentação necessária para exame.

II. IV – ACEITAR FIADOR SEM BENS

Muitas imobiliárias e corretores de imóveis atuam de forma a aceitar como garantia da locação a modalidade de fiador, que nada mais é que um avalista do inquilino, o qual, irá garantir o pagamento dos débitos da locação em caso de inadimplemento por parte do locatário.

Ocorre que muitos se esquecem dos termos do art. 833 do CPC, principalmente no que se refere a fiadores que não possuem bens em seu nome, já que conforme o Código de Processo Civil Brasileiro, os salários, vencimentos e outros são impenhoráveis:

Art. 833. São impenhoráveis:

I – os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;

II – os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;

III – os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;

IV – os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2º ;

V – os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;

VI – o seguro de vida;

VII – os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;

VIII – a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;

IX – os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;

X – a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;

XI – os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;

XII – os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

Dessa forma, o erro que é perpetrado pelos corretores imobiliários em tais casos é o de escolher como fiador de um contrato de locação pessoa que não possui bens ou formas de pagar eventual dívida deixada pelo inquilino, deixando o contrato de locação desprovido de garantia.

II.V – FALTA DE NOTIFICAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO POR PARTE DO INQUILINO COM 30 DIAS DE ANTECEDÊNCIA

Um erro que acontece e que pode gerar prejuízos ao proprietário e a administradora é a falta de notificação do inquilino para desocupar o imóvel ao fim do contrato com prazo de 30 dias.

Este tipo de falha acarreta um enorme problema, pois ocasiona os seguintes efeitos contratuais:

1. Se o contrato for por prazo determinado, ocasiona caso o inquilino permaneça no imóvel a prorrogação da locação por prazo indeterminado, salvo se houver cláusula contratual que impeça a renovação automática.

2. Poderá acarretar multa prevista contratualmente em desfavor do proprietário.

No primeiro caso, a imobiliária ou corretor de imóveis deverá notificar até o último dia de validade do contrato o locatário para que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias, devendo este ser entregue nos termos do laudo de vistoria inicial.

Veja que no caso do parágrafo anterior a notificação que poderá ser feita por meios eletrônicos (e-mail, whatsapp e outros), além dos tradicionais (carta com AR ou notificação extrajudicial), deverá ser sempre escrita, não possuindo validade a modalidade verbal.

Não desocupando o inquilino no prazo de 30 dias o imóvel, poderá o proprietário ajuizar ação de despejo com base na notificação, desocupando o imóvel locado, caso a locação seja por prazo indeterminado.

Quanto ao segundo caso, se houver multa contratual e o proprietário ou a administradora solicitar a desocupação ou o corretor sem prazo mínimo de 30 dias, forçando o inquilino a se retirar do imóvel em prazo inferior ao informado, deverá pagar a multa contratualmente pactuada, podendo responder ainda, por perdas e danos.

Assim, o cuidado que deve ser tomado em casos como os citados é de sempre respeitar os prazos legais estipulados (art. 46 e 47 da Lei 8.245), evitando-se, dessa maneira, prejuízos ao proprietário e ao corretor de imóveis que responde perante as partes caso atue de forma negligente e imprudente em relação ao contrato de locação.

III – CONCLUSÃO

As falhas mais recorrentes demonstradas acima tem forte ligação com a adoção de posturas que em um primeiro momento parecem acertadas, mas que trarão inúmeros problemas a aqueles que pretendem proteger seus clientes de reveses financeiros, principalmente quando se tem um mal inquilino habitando o imóvel, pois este certamente se utilizará das artimanhas necessárias para que o contrato de locação não seja aplicado de forma correta.

Sendo assim, devem as imobiliárias e corretores de imóveis se atentar aos 5 erros mais comumente cometidos, conforme explanado no presente artigo.

As soluções propostas acima são bastante simples de serem implementadas, principalmente com o auxílio de um jurídico, que entendo ser essencial para quem atua com locações de imóveis.

IV – DISPOSIÇÕES E RECADOS FINAIS

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Autor: Luis Fernando Moreira Cantanhede – sócio fundador do Cantanhede Advocacia & Consultoria

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